Dación en Pago

18 Jun 2012

Dación en Pago

Publicado por Javier Sanguino abogado de ARAG en Consumo el 18 de Junio de 2012
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El pasado mes de Marzo el Gobierno aprobó por Real Decreto una normativa que recoge un conjunto de medidas de protección de los deudores hipotecarios con dificultades para pagar las cuotas de los préstamos concedidos para la compra de una vivienda y que estén garantizados con una hipoteca.
Esta normativa incluye un Código de Buenas Prácticas, de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito. La finalidad del mismo es poder obtener de la entidad la reestructuración de la deuda hipotecaria.
En este sentido, se plantea la posibilidad de que el deudor solicite por escrito la reestructuración de su deuda, y la entidad tiene un plazo de un mes para ofrecerle una propuesta de reestructuración que incluiría la aplicación conjunta de una serie de medidas:
• Carencia de cuatro años en la amortización de capital.
• Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años.
• Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0’25% durante el plazo de carencia.
En el supuesto que dicho plan de reestructuración se considere inviable atendiendo a la situación económica del deudor (lo que ocurrirá siempre que la cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar), se podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, es decir pagar sólo una parte del préstamo, posibilidad que la entidad podrá aceptar o rechazar en el plazo de un mes.
En último término, si no resultara viable ni la reestructuración ni las medidas complementarias previstas, el deudor puede solicitar la dación en pago de su vivienda habitual, estando obligada la entidad a aceptar esta posibilidad, siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos, entre los que cabe mencionar los siguientes:
• Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
• Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Que se trate de un préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
• Que el préstamo carezca de otro tipo de garantías (por ejemplo que no existan avalistas).
Hay que tener en cuenta además que para la aplicación de lo dispuesto en el Código de Buenas Prácticas, el valor de adquisición de la vivienda no debe superar en ningún caso los 200.000 Euros (el importe puede ser inferior atendiendo a la población del municipio).
Si se dan estas circunstancias la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, quedando de esa manera definitivamente cancelada la deuda.
El deudor en el momento de solicitar la dación en pago tiene derecho además a permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual por este concepto que no superará el 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.
El mecanismo de la dación en pago no se podrá utilizar cuando ya se haya iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria y se haya procedido ya al anuncio de la subasta del inmueble.

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