¿Quién paga las reparaciones de una casa alquilada?

En la Ley de Arrendamientos Urbanos, uno de los artículos que suscrita más controversia a la hora de su aplicación es el artículo 21, que regula las obligaciones de la propiedad y la parte inquilina en el momento de realizar obras de conservación y de mantenimiento.

Según este artículo, las obras de conservación y las reparaciones le corresponden a la propiedad, ya que tiene la obligación de mantener la habitabilidad de la vivienda. Las obras de mantenimiento y sus reparaciones le corresponden al inquilino o inquilina por el uso ordinario de los elementos que forman parte de la vivienda alquilada, por el mal uso de las instalaciones o lo que el artículo señala como pequeñas reparaciones. Con esta descripción puede haber dudas de qué es conservación y qué es mantenimiento, por lo que vamos a revisar quién paga qué.

Lo que debe pagar la propiedad

Según el Tribunal Supremo, son reparaciones necesarias o de conservación las que son indispensables para mantener la vivienda en uso y las impuestas por la autoridad competente. Algunos ejemplos son: la renovación o sustitución de instalaciones de agua y desagüe; las instalaciones de gas y electricidad; la supresión de goteras; la reparación del tejado para evitar filtraciones; y las necesarias en puertas y ventanas para que la vivienda esté cerrada y se facilite la seguridad de las personas que residan en ella.

Las reparaciones necesarias para la habitabilidad de la vivienda son obligatorias para la propiedad siempre que la causa no sea provocada por un mal uso del inquilino, quien deberá demostrar que no ha sido culpable. También puede suceder que la pérdida de la vivienda sea tan importante que no se puede reparar sino reconstruir, lo que conlleva la extinción del contrato de alquiler.

Por otro lado, si los daños vienen ocasionados por un elemento común de la Comunidad de Propietarios, la propiedad deberá asumir la reparación del elemento común o realizar la reclamación oportuna a la Comunidad para su reparación. En caso de que ésta no la realice, debe permitir la resolución del contrato de alquiler.

Lo que debe pagar la parte inquilina

Como hemos comentado antes, el mantenimiento ordinario de la vivienda, así como las pequeñas reparaciones, le corresponden a la parte inquilina. Es decir, todo aquello que se estropee por el uso ordinario: grifos; persianas y sus cintas; cerraduras; atascos en tuberías; cisternas del inodoro; rotura de cristales y vidrios de puertas y ventanas; puertas de armarios de cocina; baño; sustitución del colchón; somier; caldera por un mal uso; agujeros en las paredes; pintura en mal estado; electrodomésticos estropeados por un mal uso; enchufes sueltos; plagas; cambio de bombillas; sellado de bañeras y grifos; etc.

Dado que la ley no especifica claramente qué se considera pequeña reparación, los Tribunales han establecido dos criterios:

Duración del contrato: si se estropea algo en los primeros meses del contrato de alquiler, lo repara la propiedad. Después ya se presume que se ha producido un mal uso y, por tanto, la parte inquilina tendría que demostrar lo contrario para que asuma la reparación la propiedad.
Coste de la reparación: que no supere los 150€ o que el coste no supere el 50% de valor del bien nuevo.

También hay que tener en cuenta si el bien es nuevo o ya está usado. En el primer caso habría que demostrar que es un defecto de fábrica para que el inquilino o inquilina no tuviera que repararlo. Si no, se considerará que se ha producido un mal uso. En el caso de bienes ya usados y que finalizan su vida útil, le corresponderá a la propiedad.

Quién debe pagar las reparaciones en una vivienda

¿Qué se puede hacer si la propiedad no se encarga de su parte?

Ante la falta de actuación de la propiedad hay tres opciones:

Ponerlo en conocimiento del arrendador para que repare en el momento en que se produce el siniestro o la avería.
Que la parte inquilina realice la reparación previa notificación a la propiedad.
Resolver el contrato de alquiler si se han cumplido con sus obligaciones y la propiedad no repara.

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