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El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La mayoría de los contratos de alquiler de vivienda que se firmen en España a partir del 6 de marzo de 2019 deberán asumir, entre otros, cambios en la duración del contrato y en las garantías adicionales que el casero puede exigir a su futuro inquilino.

¿Cuáles son los principales cambios de la LAU?

1. Ampliación de los plazos del contrato

Ampliación del plazo de duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se amplía también la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas, solamente en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo. Si la parte arrendadora es una persona jurídica serán siete años de duración mínima y tres de prórroga. Si no se quiere prorrogar, el propietario deberá notificarlo con 4 meses de antelación y el inquilino con 2 meses.

Esta ampliación en los contratos de alquiler es favorable para el inquilino, pero también para el propietario porque les aporta seguridad y tranquilidad a ambos. Hay que tener en cuenta que una estabilidad en el mercado del alquiler permite que las relaciones entre propietario e inquilino sean más cordiales y beneficiosas para ambas partes. Para el propietario es una tranquilidad económica tener unos ingresos fijos mensuales y al inquilino se le da la estabilidad habitacional que un contrato de varios años permite.

2. Posibilidad de recuperar vivienda una vez transcurrido el primer año

Si el propietario, por necesidad, solicita recuperar la vivienda y no la ocupa en 3 meses, el inquilino podrá pedir volver o que se le pague una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir.

Antes no era necesario ponerlo en el contrato ni se fijaba cómo se debía calcular la indemnización.

3. No se extingue el contrato si el propietario vende el piso

El nuevo propietario reemplazará al anterior durante la vigencia del contrato (5 o 7 años según sea el arrendador persona física o jurídica). Si el contrato estaba pactado por más tiempo, se le dará al arrendatario una indemnización de 1 mes de renta por esos años que no disfrutará.

Antes, si el propietario vendía su piso y el contrato no estaba inscrito en el Registro (casi nunca lo están), se extinguía el contrato de arrendamiento a instancia del nuevo propietario. Ahora el inquilino tiene mayor seguridad ya que, pase lo que pase con la vivienda, tiene garantizado el periodo de prórrogas obligatorias del contrato.

4. Se limita el incremento de rentas al IPC

El límite que se permite la actualización de la renta dentro de periodo de contrato es del Índice de Precios al Consumo (IPC).

5. Obras de mejora de la vivienda sin firmar un nuevo contrato

Se permite acuerdo entre propiedad y arrendatario antes de finalizar el contrato, sin tener que hacer nuevo contrato para realizar obras e incrementar renta. Se mantiene, asimismo, que las obras de mejora realizadas al finalizar el plazo legal de 5 o 7 años, en caso de persona jurídica, dan posibilidad de incrementar la renta hasta un 20% de la que se pagaba hasta ese momento, repercutiendo el valor de la reforma descontándose las subvenciones percibidas.

6. Gastos de gestión a cargo del propietario

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador cuando éste sea una persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

7. Limitación en las garantías adicionales a la fianza

Las garantías adicionales a la fianza serán de un máximo de dos mensualidades de la renta. La fianza sigue limitada a un mes en el caso de viviendas y a dos si el uso es distinto a vivienda (para locales, trasteros…).

Por ejemplo, si el inquilino paga 750€ al mes por el alquiler de un piso, no se le podrá solicitar una cantidad superior a 2.250€ (750€ de fianza + 1500€ de garantías adicionales).

Esta limitación permite que la capacidad económica del inquilino sea más favorable para su acceso a una vivienda, aunque al propietario se le resten garantías para cubrir el impago de las rentas o los daños que se puedan ocasionar a la vivienda. En relación a este punto, la existencia de seguros que cubran dichos impagos da más seguridad al propietario en cuanto a sentirse respaldado por una compañía solvente, que le gestione y le cubra la reclamación de estos.

Y además…

Llegados a este punto, es conveniente destacar que La Reforma también afecta a la Ley de Propiedad Horizontal y a la Ley de Enjuiciamiento Civil:

Más facilidades para que las comunidades puedan limitar la actividad de alquiler turístico

Para favorecer la convivencia en los edificios de viviendas se habilita la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda.

Antes de la modificación, las Comunidades de Propietarios solo podían limitar o prohibir la actividad de vivienda turística modificando sus estatutos, para lo cual se requería la unanimidad de todos los vecinos, con lo que se imposibilitaba que se pudiera limitar dicha actividad. Ahora se modifica el quorum necesario y se dan más facilidades, al solo exigir mayoría cualificada (3/5) para que la Comunidad de Propietarios pueda limitar la existencia de dicha actividad en su edificio.

Medidas sobre los desahucios

Las familias vulnerables en riesgo de desahucio tendrán más tiempo para conseguir una alternativa habitacional. La norma dicta que cuando el juez ordena el desahucio, los servicios sociales pueden interrumpirlo (el plazo de suspensión es un mes si el propietario es persona física y de dos meses si el propietario es persona jurídica) en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional.

Los seguros de impago de alquiler se disparan

El impago de rentas y el aumento de los desahucios han hecho que los seguros de impago de alquiler vayan ganando presencia en el sector asegurador español. En ARAG, el 90% de las consultas que se reciben en el servicio de asistencia jurídica telefónica son de propietarios que preguntan qué hacer ante el impago del alquiler por parte de su inquilino. Martín apunta que cada vez hay más cultura de contratar este tipo de pólizas, especialmente después de que los caseros hayan tenido una “experiencia desagradable”.

De hecho, hay pocos pisos en las grandes capitales que se alquilen sin este tipo de seguros, debido a que ahora la gente no sea fía y prefieren contratar una póliza que supone como mucho el 4,5% de la renta de todo el año.

 

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