Antes y después de la nueva Ley de Vivienda
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Tipos de contrato de alquiler en España
¿Cómo saber cuál es el tipo de contrato de alquiler que mejor se adapta a nuestras necesidades? ¡La respuesta, en este artículo!
Marina Barriendos | 13.02.2024
¿Vivienda habitual? ¿Con opción a compra? ¿Por habitaciones? En España tenemos diversos tipos de contrato de alquiler, pero ¿cómo saber cuál es el que mejor se adapta a nuestras necesidades? Te hacemos un breve resumen de las características de cada uno para que lo tengas claro.
Contrato de arrendamiento de vivienda habitual
Como su nombre indica, es para los alquileres en los que el inquilino va a llevar a cabo su vida cotidiana en la vivienda, es decir, constituye su hogar. Este es el tipo de contrato que ofrece mayor duración:
- 5 años en el caso de que el propietario sea persona física, que se podrá prorrogar 3 años (y más en algunos supuestos que se recogen en la Ley de Arrendamientos Urbanos).
- 7 años si la propiedad es persona jurídica o gran tenedor, también prorrogables a 3 años o más.
Siempre que el inquilino cumpla con sus obligaciones, tendrá un tiempo largo de estabilidad para poder vivir en el inmueble.
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Contrato de arrendamiento con opción a compra
El contrato de arrendamiento con opción a compra está actualmente muy demandado ante la dificultad de conseguir financiación bancaria. Es un contrato por el que se alquila la vivienda donde se pretende vivir (con las duraciones que se han explicado en el anterior apartado), pero con la opción de finalmente comprarlo.
En el contrato se establecerá el precio de la compraventa y se detallará cuánto tiempo dura esa opción a compra, que puede coincidir con el plazo del arrendamiento o ser más corto.
Se puede pactar que las mensualidades de alquiler que se vayan pagando se descuenten del precio final de compra en su totalidad, el 50% o el porcentaje que se pacte. Esto posibilita reducir el precio final mientras se puede buscar la financiación del resto.
¡Cuidado!
No es legal poner 11 meses a un contrato para evitar que sea de larga duración y tenga las obligaciones derivadas de la LAU. Si se demuestra que en la vivienda lo que el inquilino desarrolla es su vida habitual, no será considerado temporal, sino de vivienda habitual.
Contrato de arrendamiento de vivienda temporal
El contrato de vivienda temporal está diseñado para personas que necesitan una vivienda para un tiempo determinado, manteniendo la suya principal en otro lugar. Por ejemplo: estudiantes universitarios, judicatura, destinos temporales de policías, maestros, interinos, arquitectos o trabajadores para una obra concreta, etc.
La duración será la que pacten las partes de acuerdo con el motivo temporal que les origina esa necesidad, que deberá recogerse en el contrato: estudiantes y maestros, de septiembre a junio; arquitectos, lo que dure la obra… También se puede justificar por las actividades o características del lugar, por ejemplo, temporada de esquí, temporada de verano, etc.
Arrendamiento por habitaciones
En este tipo de contrato se alquila el uso separado de las estancias a inquilinos distintos. El uso de las partes comunes se hace bajo unas normas de convivencia que se detallan en el propio contrato. La duración no está marcada por ley, pero suele ser por años o coincidentes con el calendario laboral/lectivo.
Contratos de arrendamiento turístico
Las viviendas se alquilan, amuebladas y equipadas, para su uso inmediato. Normalmente se promocionan en canales de oferta turística. Deben tener una licencia administrativa para poder destinar la vivienda para ese uso.
Este tipo de arrendamiento se considera como actividad económica (negocio), por lo que tributará como tal.
Contrato de arrendamiento social
El arrendamiento social es una alternativa residencial para personas que han perdido su vivienda desde 2007 y hayan sido declaradas como vulnerables. Estas pueden acceder a viviendas del Fondo Social de Viviendas (FSV) donde hay una bolsa de viviendas propiedad de entidades, fondos financieros o inmobiliarios que se han adherido.
El precio de la renta mensual no puede exceder del 30% de los ingresos netos totales de la unidad familiar. La duración del contrato será de dos años, que se prorrogará un año más salvo que la entidad arrendadora, tras una revaluación del cumplimiento de los requisitos de elegibilidad previstos, concluya que estos ya no se cumplen.
Pueden ser beneficiarios:
- Quien haya sido demandado por impago de préstamo hipotecario o hayan optado por la dación en pago para pagar una deuda que aún existe.
- No pueden ser propietarios de ninguna vivienda en territorio español.
- Los ingresos de la unidad familiar no deben superar 3 veces el IPREM.
- Se suman la valoración de otros aspectos, como la discapacidad de uno de sus miembros, la existencia de menores de edad o mayores de 60 años, etc.
Contrato de arrendamiento comercial
Son los que van dirigidos a alquilar estancias que no van a ser destinadas a vivienda: locales comerciales, garajes, trasteros, oficinas… Están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos en las normas dirigidas a “uso distinto de vivienda” donde se recoge, por ejemplo, que se pueden pedir 2 meses de fianza. En este tipo de contratos existe libertad a la hora de pactar duración, prorrogas y rentas.
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