Donar la casa en vida o dejarla en herencia: ¿qué es mejor?
Actualizado 12/11/2026
¿Es mejor donar una vivienda a los hijos o dejarla en herencia? Descubre qué impuestos se pagan y qué debes valorar antes de decidir.
En pocas palabras...
Dejar una vivienda a los hijos es una de las decisiones más importantes que pueden tomar muchas familias. A menudo surge la duda de si conviene hacerlo en vida, mediante una donación, o esperar a que la reciban como herencia.
Aunque ambas opciones permiten transmitir una propiedad a nuestros seres queridos, sus consecuencias económicas, fiscales y familiares pueden ser muy diferentes. Por eso, antes de tomar una decisión, es importante conocer qué implica cada alternativa y cuál puede resultar más conveniente según nuestras circunstancias.
¿Qué diferencia hay entre donar una vivienda y dejarla en herencia?
La principal diferencia está en el momento en que se transmite la propiedad.
- Cuando donamos una vivienda, esta pasa a pertenecer al donatario.
- En cambio, si decidimos dejarla en herencia, seguiremos siendo sus propietarios mientras vivamos, y nuestros herederos la recibirán después de nuestro fallecimiento.
Esta diferencia es especialmente importante porque donar una vivienda no es una decisión que pueda deshacerse libremente. Una vez realizada la donación, el inmueble pasa a formar parte del patrimonio de quien lo recibe y puede verse afectado por sus deudas o circunstancias personales.
Por tanto, no se trata únicamente de ahorrar impuestos, sino también de valorar qué opción ofrece mayor tranquilidad y seguridad familiar.
¿Qué impuestos hay que pagar si dejamos la vivienda en herencia?
Cuando una persona hereda una vivienda, debe pagar el Impuesto sobre Sucesiones, cuya cuantía depende, entre otros factores, del valor del inmueble, el parentesco y la comunidad autónoma cuya normativa resulte aplicable.
En determinadas comunidades autónomas existen importantes reducciones y bonificaciones para las herencias entre padres e hijos. Además, cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido, pueden aplicarse beneficios fiscales específicos si se cumplen los requisitos legales.
También puede existir la obligación de pagar la plusvalía municipal, un impuesto relacionado con el incremento de valor del terreno urbano. No obstante, si se acredita que no ha existido ese incremento, no habrá que pagarlo.
Una ventaja importante de la herencia es que el fallecimiento no genera una ganancia patrimonial en el IRPF del fallecido, aunque la vivienda haya aumentado considerablemente de valor desde su adquisición.
Puedes consultar la regulación general en la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
¿Y si decidimos donar la vivienda en vida?
En una donación, quien recibe la vivienda debe pagar el Impuesto sobre Donaciones, teniendo en cuenta la normativa autonómica aplicable.
Sin embargo, existe una cuestión que muchas familias desconocen: quien dona también puede tener que pagar impuestos, aunque no reciba dinero a cambio.
Esto sucede porque Hacienda puede considerar que el propietario ha obtenido una ganancia patrimonial que deba declara en su Declaración de la Renta si la vivienda ha aumentado de valor desde que la adquirió.
Por ejemplo, si unos padres compraron una vivienda por 100.000 euros y años después la donan cuando su valor fiscal de transmisión es de 220.000 euros, podría existir una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, calculada conforme a las reglas fiscales correspondientes.
Existe una excepción importante: las personas mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual sin tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Además, quien recibe el inmueble puede tener que pagar la plusvalía municipal.
Por ello, una donación que inicialmente parece económica puede acabar teniendo un coste fiscal considerable.
¿Se puede donar la vivienda y seguir viviendo en ella?
Sí. Una posibilidad es donar únicamente la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio.
Esto significa que los hijos pasan a ser propietarios, pero los padres conservan el derecho a utilizar la vivienda durante toda su vida e incluso alquilarla y percibir las rentas.
Esta fórmula puede resultar interesante para quienes desean adelantar la transmisión de su patrimonio sin renunciar al uso de su vivienda.
No obstante, debe estudiarse cuidadosamente, ya que el inmueble deja de pertenecerles en pleno dominio y la operación también tiene consecuencias fiscales.
Asimismo, cualquier donación debe respetar los derechos que correspondan a los demás herederos, teniendo en cuenta que las normas sucesorias pueden variar según el derecho civil aplicable.
Entonces, ¿qué opción resulta más conveniente?
No existe una respuesta única.
- En muchos casos, esperar a la herencia puede resultar fiscalmente más favorable, especialmente porque evita que el propietario tenga que tributar en el IRPF por una posible ganancia patrimonial.
- Sin embargo, donar también puede ser una buena alternativa cuando existen beneficios fiscales importantes, se quiere ayudar a los hijos de forma inmediata o se pretende organizar el patrimonio familiar con antelación.
Desde ARAG recomendamos no tomar esta decisión únicamente por el ahorro de impuestos. Antes de donar una vivienda conviene analizar las consecuencias fiscales, la situación familiar y, especialmente, la protección económica de quien transmite la propiedad.
Preguntas y respuestas sobre la donación y la herencia de una vivienda
Sí, pero la donación deberá respetar los derechos hereditarios que legalmente correspondan a los demás hijos.
Sí, la venta puede generar una ganancia patrimonial sujeta al IRPF y, en su caso, plusvalía municipal siempre que con la venta se haya obtenido una ganacia como consecuencia de un aumento de valor.
Sí, aunque la hipoteca seguirá afectando al inmueble y asumir personalmente la deuda requiere el consentimiento del banco.
No necesariamente. Las reducciones y bonificaciones aplicables pueden hacer que la cantidad a ingresar sea cero, aunque deba presentarse el impuesto.
Donar una vivienda en vida o dejarla en herencia puede parecer una decisión sencilla, pero sus consecuencias van mucho más allá de los impuestos.
La mejor opción no siempre es la que permite pagar menos hoy, sino la que protege mejor el patrimonio y la tranquilidad de toda la familia.
Por eso, antes de firmar una donación o planificar una herencia, es recomendable contar con asesoramiento jurídico y fiscal que permita valorar todas las alternativas y evitar problemas futuros.
