Requisitos y trámites para vender o alquilar una vivienda o local

Para poder vender una vivienda o local debemos ser sus propietarios, debiendo tener consenso con los demás copropietarios en caso de haber más de uno (por una herencia, por ser de una sociedad de gananciales o de una compraventa con más de un propietario, etc.). No es válido ser usufructuario, sino que debemos tener además la nuda propiedad. La vivienda o local también deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad a efectos de facilitar los trámites de su venta a un tercero.

Debemos distinguir entre la venta de la nuda propiedad, el traspaso de un local de negocio con una actividad en activo o en curso y cuando tenemos un local alquilado.

Ser propietario y estar al corriente de pago de los impuestos.

Respetar las condiciones del contrato de arrendamiento (lo veremos más adelante en el artículo).

Cuando además de la propiedad somos titulares de una licencia de actividad del local y está en activo, debemos consultar con el órgano competente de la administración a efectos de saber que trámites se necesitan para poder hacer el traspaso de la actividad.

Debemos tener cédula de habitabilidad en vigor y, en caso contrario, hacer constar que la misma está en trámite en todos los documentos que firmemos con los compradores, tanto en la reserva como arras y contrato privado de compraventa, así como en la escritura notarial.

Debemos tener certificado eficiencia energética.

Lo deberemos solicitar a la comunidad de propietarios en caso de que nuestra finca tenga división horizontal. Es importante verificar que obligaciones tiene el local dentro de la comunidad de propietarios y si es de la comunidad ordinaria o hay una subcomunidad con parking.

Se ha de estar al corriente de pago de los impuestos. Se deberá solicitar el comprobante del pago del IBI y, en caso de hacerse la compraventa en el año en curso, especificar la parte proporcional que debe responder a cada parte. En caso de no estarlo debemos llegar a un acuerdo de pago con el comprador y debe dejarse constancia en la escritura.

Podemos encontrarnos con que el comprador quiera subrogarse en la hipoteca que tenemos en curso, que quiera liquidarla o que desee formalizar una nueva con otra entidad.

Deberá hacerse todos los trámites con la entidad bancaria, formalizando en el mismo momento de la compraventa la subrogación de la hipoteca o la novación.

Debemos informar a nuestro acreedor hipotecario (el banco) a efectos de que el mismo día en el que se realice la compraventa pueda emitir el certificado de cancelación de cargas hipotecarias de la finca y llevarlo ante el Registro de la Propiedad para su cancelación.

Se deberá informar al Banco y, con la transferencia del comprador, emitir posteriormente el certificado de cancelación de cargas hipotecarias y la petición de cancelación ante el Registro de la Propiedad. En el mismo acto el comprador formalizará su hipoteca con la entidad bancaria que haya escogido.

El arrendador debe respetar el contrato de alquiler suscrito, respetando su duración salvo pacto en contrario de las partes. Para vender el inmueble se requiere acuerdo con el arrendatario. En caso de no haber acuerdo:

• Debemos revisar si en el contrato hay derechos de adquisición preferente, debiendo cumplir con lo establecido en el Art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
• En caso de haber renunciado de forma expresa a los derechos de tanteo y retracto, debemos informar al comprador que el local está alquilado y que debe el contrato debe subrogarse.

En viviendas, no es una causa de resolución prevista legalmente para el arrendador. Sí hay que diferenciar la causa de necesidad del Art. 93 LAU que está prevista para cuando el arrendador la necesita para destinarla como vivienda habitual o para parientes hasta 1ª grado. En ese caso debe entrar a vivir en el inmueble a los 3 meses desde la resolución del contrato o entrega de la posesión.

Debemos ostentar el título de poseedor, pero no hace falta ser propietario. Por ejemplo, se puede ser usufructuario. En el supuesto de ser múltiples propietarios debemos tener acuerdo de disposición del inmueble. En caso contrario, al entender que todos podemos usar y disfrutar del mismo y tener derecho a las rentas del alquiler, debemos solicitar auxilio judicial en caso de no estar de acuerdo.

Debemos tener en vigor certificado de eficiencia energética y los estatutos para saber si hay alguna limitación de uso del local o alguna prohibición de actividad.

En este caso se podrá, siempre que haya acuerdo, trasladar el pago del impuesto de bienes inmuebles al arrendatario en caso de que se acuerde de forma expresa en el contrato y se especifique el importe y periodicidad. Lo mismo ocurre con la comunidad de propietarios e impuestos y tasa de basuras, etc. que graven la propiedad.

No requiere de autorización del banco para alquilar. En caso de encontrarse en situación de impago de las cuotas de la hipoteca, podremos disponer del inmueble para alquilarlo antes de que se produzca el inicio del procedimiento judicial, en caso contrario podemos encontrarnos que se entienda que es un fraude de acreedores.