Obviamente, los puntos que nos interesa incluir en un contrato de alquiler cambiarán en función de si somos los propietarios o los inquilinos, puesto que nuestros intereses serán distintos.

En caso de ser los propietarios, es importante que pongamos ciertas cláusulas o detalles en el contrato a fin de poder blindar nuestros derechos y reforzar nuestra posición, al margen de la recomendación de que nos asesoremos debidamente y pidamos a un profesional que nos revise el documento.

Vamos pues a centrarnos en las puntualizaciones a hacer en las cláusulas habituales del contrato de arrendamiento.

A)Solicitar al inquilino un domicilio alternativo para las notificaciones

Primeramente, en los datos de las partes es recomendable poner un domicilio alternativo para realizar las notificaciones al inquilino. Habitualmente se pone sólo la dirección del piso alquilado mientras el contrato de arrendamiento está vigente, pero después, cuando queremos reclamarle algo una vez se ha ido el inquilino, nos podemos encontrar que no tenemos sus datos. Aunque parezca una nimiedad, ¡es importante!

B)Detallar las condiciones de la renta a pagar

En cuanto a la renta a pagar, deberá detallarse si es mensual o anual, que se devengan de manera anticipada y que la misma se incrementará con el IPC. En este punto, es importante poner el mes que tendremos de referencia a la hora de proceder a la actualización de la renta. Pongamos, por ejemplo, que el contrato es de mayo pero queremos que se actualice en diciembre. En este caso deberemos hacer constar que el mes de referencia será éste último.

Asimismo, se debe incluir que el alquiler se deberá pagar entre los días 1 y 5 de cada mes y que el pago retrasado reiterado dará lugar a la resolución del contrato.

C)Definir la duración del contrato y penalizaciones

El periodo del contrato y las penalizaciones que se derivarán en el caso que el inquilino se vaya antes de la vivienda, deben ser claros y concisos para evitar confusiones posteriores. El contrato deberá contener, claramente, que los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento para el inquilino y que, en el caso de que se vaya antes del plazo pactado, el arrendatario deberá indemnizar a la propiedad con 1 mes por año incumplido y, en caso de periodos inferiores, con la parte proporcional que corresponda. Por ejemplo, si hacen el contrato por 1 año prorrogable a 3 y el inquilino se marcha el año 1, ya no tendría que indemnizar al propietario, dado que habrá cumplido con el periodo anual pactado. En cambio, en caso de pactar directamente que el plazo del contrato son 3 años, si el inquilino se va antes, el inquilino sí debería indemnizar por no haber cumplido. Por ello, es recomendable dejar escrito que el periodo del contrato sea de 3 años. Principalmente cuando la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a la propiedad a que la duración de los contratos sea de 3 años.

D)Indicar el preaviso de resolución del contrato de alquiler

Al hilo de las resoluciones anticipadas, se deberá escribir en el contrato que el inquilino tiene un plazo de preaviso de 30 días para resolverlo. El mismo término será para ambos (propiedad e inquilino) en el caso que, acabado el contrato, no se desee prorrogar el mismo.

Además, merece la pena añadir que, si transcurrido el primer año del contrato, la propiedad necesita la vivienda para sí misma o para sus familiares directos, podrá comunicarlo dándole 2 meses al inquilino. Transcurrido ese tiempo, éste deberá devolver la vivienda, resolviéndose el contrato. Estas comunicaciones deberán hacerse por medio fehaciente, la habitual es el burofax.

E)Especificar qué reparaciones deberá pagar el inquilino

En cuanto a las reparaciones, se debería hacer referencia a que, en todo caso, se hará cargo el inquilino de las que deriven del mal uso o la falta de mantenimiento (el mantenimiento corresponde al arrendatario), así como las que sean “menores”, entendiéndose éstas por las que sean iguales o inferiores a 150€. Si ponemos ese límite de 150€ lo limitamos un poco para los casos en los que no está muy claro a quién corresponde.

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F)Hacer inventario del estado del piso antes de alquilarlo

Si se hace inventario porque el piso se alquila con muebles o semi-amueblado, es aconsejable que se haga una valoración del precio de reposición de los mismos, a fin de que, si se diera el caso que por culpa del inquilino se tuvieran que cambiar o tirar, saber qué cantidad le tendría que dar éste. Además, también es recomendable adjuntar fotos o video del estado general de la vivienda para que quede registrado el estado de la misma y mandarlos por email al inquilino para que dé su conformidad.

G)Dejar claro que no se pueden hacer obras sin consentimiento del propietario

Se debe dejar claro que no se pueden hacer obras sin el consentimiento previo y por escrito de la propiedad y que las que se hagan con consentimiento se tendrán como mejoras y se quedarán a beneficio de la propiedad sin derecho a indemnización alguna.

H)Puntualizar que el inquilino debe devolver el piso en las mismas condiciones en que se ha entregado

Asimismo, hay que dejar escrito en el contrato que, cuando el inquilino devuelva el inmueble, se tendrá que hacer en las mismas condiciones en las que se entregó. No está de más que si lo dejamos recién pintado quede reflejado y se ponga que el inquilino lo devolverá igual.

I)Concretar el periodo de devolución de la fianza

En cuanto a la fianza, algo que mucha gente desconoce y que si se redacta tal vez evitará discusiones venideras, es que a partir del día de la entrega de las llaves del piso, tras la resolución del contrato, el propietario tiene 30 días para revisar la vivienda y comunicar si se retorna o no la fianza.

J)Determinar el medio de comunicación entre las partes

Por último, es muy importante determinar el medio de comunicación que se establece como válido entre las partes. Por ejemplo, si se comunicarán vía mail, deberían dejar nota de los correos electrónicos de cada uno o, si se comunicarán por WhatsApp, dejar el número de teléfono. La recomendación es que las comunicaciones se realicen por escrito, dado que sólo así podremos demostrar que hemos comunicado con el otro.