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7 preguntas y respuestas sobre la reforma de la Ley Hipotecaria
Con la entrada en vigor la nueva Ley Hipotecaria se introducen una serie de cambios para dar mayor transparencia y protección a los deudores y fiadores.
Adriana Hibernon | 26.06.2019
El pasado 16 de junio entró en vigor la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, más conocida como “Ley Hipotecaria”. Esta nueva Ley introduce una serie de cambios para dar mayor transparencia a dichos contratos y, por lo tanto, más protección de los deudores, fiadores o garantes.
Esta Ley se aplica a los contratos de préstamo hipotecario cuando el prestatario, fiador o garante es una persona física y la hipoteca recae sobre un inmueble de uso residencial, entendiéndose como tal también trasteros, garajes y cualquier otro, que, pese a no ser una vivienda, cumpla una función doméstica.
La nueva regulación establece normas de transparencia que han de cumplirse tanto en la publicidad precontractual que se facilita a los clientes como en los propios contratos de préstamo. De ahí que al cliente se le deba facilitar 10 días antes de la firma en el Notario una serie de documentación para su estudio y revisión:
- La copia de su proyecto de contrato de préstamo
- “La oferta vinculante”
- Una ficha con información de las cláusulas de especial relevancia e interés
- Información clara y veraz de los gastos que corresponden a cada una de las partes
Corresponderá al notario, libremente elegido por el prestatario, comprobar que el cliente ha sido debidamente informado por el prestamista y deberá levantar acta notarial dando fe de ello. A su vez deberá asesorar de manera individual al cliente y le hará rellenar un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.
La entidad bancaria, por su parte, deberá evaluar en profundidad la solvencia del cliente antes de concederle el préstamo para así reducir el riesgo de posibles impagos. Y también debe consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) antes de concederle el préstamo.
Respecto a la cláusula suelo, la ley prohíbe expresamente que las hipotecas a interés variable tengan un límite a la baja del tipo de interés.
Los bancos deberán pagar los gastos de notaría, registro, gestoría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El cliente solamente deberá pagar el coste de tasación del inmueble.
La nueva ley limita notablemente las comisiones por amortización anticipada en función del tipo de interés y del momento de la amortización.
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Hipotecas a interés fijo
En caso de hipotecas a interés fijo, la comisión máxima a aplicar por el banco será del 2% en los diez primeros años y del 1,5% si se realiza después. -
Hipotecas a interés variable
En caso de hipotecas a interés variable, la comisión será como máximo del 0,25% del capital amortizado en los primeros tres años y del 0,15% durante el resto del préstamo. -
Comisión de apertura
Respecto de la comisión de apertura no se establece un límite, pero ésta englobará los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo.
La entidad puede exigir al cliente que contrate un seguro de protección de pagos, de vida o de hogar, pero no estará obligado a contratarlo con el banco que le conceda la hipoteca. Eso sí, los productos alternativos deberán ofrecer unas condiciones y prestaciones equivalentes a la que la entidad haya propuesto.
La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo. Sin embargo, los que si podrá hacer la entidad es ofrecer a los clientes bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto con el que se vinculen a la entidad.
Si hasta ahora la ejecución hipotecaria se podía producir en caso del impago de tres mensualidades, con la nueva normativa se plantean dos situaciones:
- Si el impago se produce en la primera mitad de duración del préstamo, se admite en vencimiento anticipado ante el impago del 3% de la cuantía del capital. También cuando el impago se acumule por 12 mensualidades.
- Si el impago se produce en la segunda mitad de la duración préstamo, se admite el vencimiento anticipado si el impago es del 7% del capital concedido. Pero también si el impago se produce durante 15 mensualidades.
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