Nuevas medidas de vivienda: ¿qué cambia?
Conoce las nuevas medidas de vivienda y cómo afectan a propietarios e inquilinos: alquileres, desahucios, fiscalidad y vivienda asequible.
En pocas palabras...
El 8 de octubre de 2026 entró en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, una reforma amplia que modifica las reglas sobre alquileres, desahucios, fiscalidad, vivienda turística y parque público. Sus efectos alcanzan a propietarios, inquilinos, grandes tenedores, inversores y administraciones públicas.
La normativa debe leerse con una cautela importante: al tratarse de un real decreto-ley, el Congreso debe decidir sobre su convalidación o derogación en el plazo de treinta días desde su promulgación. Por tanto, algunas medidas podrían cambiar durante su tramitación parlamentaria.
Freno a determinadas compras especulativas
Hasta el 31 de diciembre de 2030 se limitan las adquisiciones realizadas por grandes tenedores y entidades dedicadas a la compra masiva de inmuebles o carteras de deuda cuando la contraprestación sea inferior al 70 % del valor de mercado.
Quedan fuera de esta limitación:
- Las operaciones destinadas a alquiler asequible o social.
- Alojamiento de personas vulnerables.
- Recursos para víctimas de violencia de género.
- Proyectos sociosanitarios.
- Entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas.
Desahucios: suspensión para hogares vulnerables
La suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030. El lanzamiento podrá paralizarse cuando se acredite la vulnerabilidad y no exista una solución residencial.
La norma introduce dos límites relevantes:
- El tribunal puede dar prioridad a la vulnerabilidad del arrendador cuando este sea una persona física que no tenga la condición de gran tenedor.
- La suspensión no opera del mismo modo cuando el propietario es una persona física titular de dos o menos viviendas.
La situación deberá revisarse cada doce meses.
También se prevén compensaciones para determinados propietarios, que pueden incluir rentas impagadas, suministros y costas procesales.
Alquiler de temporada y por habitaciones: más control
- Los contratos de temporada deberán responder a una causa real y acreditable —por ejemplo, estudios, trabajo temporal o tratamiento médico— y tener una duración superior a 31 días e inferior a 12 meses. Si la temporalidad es simulada, el contrato podrá considerarse de vivienda habitual.
- En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar el importe que correspondería al alquiler completo de la vivienda. Además, en determinadas zonas tensionadas se aplicarán límites de precio. Es decir, si el alquiler completo de un piso está limitado a 1.200 euros mensuales, el propietario no podría alquilar tres habitaciones por 500 euros cada una, porque el total —1.500 euros— superaría el máximo permitido.
- El arrendatario de temporada podrá desistir una vez transcurrido un mes, sin penalización, si avisa con diez días.
- El arrendador, por su parte, mantiene la obligación de realizar las reparaciones necesarias.
Más derechos para las personas inquilinas
La reforma prohíbe repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y determinados impuestos vinculados a la vivienda. También amplía el derecho de adquisición preferente y refuerza las herramientas para exigir reparaciones que afecten a la habitabilidad.
Por ejemplo, si una avería grave impide utilizar el agua caliente y el propietario no actúa tras ser requerido, el inquilino podrá, en los supuestos previstos, realizar la reparación y descontar su coste de la renta. Conviene conservar los avisos, presupuestos y facturas para poder justificar la actuación.
Actualización de la renta y prórrogas extraordinarias
La actualización anual de los contratos sujetos al nuevo sistema seguirá vinculada al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
Hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta ya supera el precio máximo aplicable según el sistema estatal de referencia, no procederá incremento. En los demás casos, se aplicará lo pactado por las partes y, en defecto de pacto, el aumento no podrá superar el 2 %.
También se crea una prórroga extraordinaria, por anualidades y hasta un máximo de dos años, para contratos de vivienda habitual. Podrá solicitarla el inquilino que esté al corriente de pago y lo haya estado durante los ocho meses anteriores. No procederá si el propietario comunicó en tiempo y forma que necesita la vivienda para sí o para determinados familiares.
Incentivos fiscales para el alquiler asequible
El real decreto-ley incorpora nuevas reducciones en el IRPF para propietarios que alquilen a precios asequibles, una deducción de hasta el 10 % por alquiler de vivienda habitual para determinados contribuyentes y beneficios vinculados a la rehabilitación de inmuebles destinados al alquiler.
Grandes tenedores, viviendas turísticas y viviendas vacías
Los grandes tenedores deberán hacer constar su condición en el Registro de la Propiedad. Esta información facilitará la aplicación de las medidas específicas previstas para este tipo de propietarios.
La reforma también eleva la presión fiscal sobre determinados alquileres de corta duración: contempla un IVA del 10 % en ciertos casos, posibles recargos municipales en el IBI para viviendas turísticas situadas en zonas tensionadas y cambios en la fiscalidad de viviendas vacías y algunas SOCIMI residenciales.
El alcance concreto dependerá de la modalidad de alquiler, la normativa autonómica y municipal y la situación fiscal del titular.
Más vivienda pública y una definición de vivienda asequible
La norma refuerza la protección de las viviendas públicas gestionadas por CASA 47, prevé incorporar nuevos inmuebles al parque público y busca preservar de forma permanente su función social.
También define la vivienda asequible: su precio de venta o alquiler no podrá superar el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio.
Programa «TU CASA»: financiación al 0 %
Entre las novedades destaca el programa «TU CASA», que contempla préstamos de hasta 50.000 euros al 0 % de interés para facilitar el acceso a la vivienda. Su aplicación práctica dependerá del desarrollo de los requisitos, beneficiarios, garantías y procedimientos de solicitud.
Preguntas y respuestas sobre la nueva normativa de vivienda
Es recomendable conservar el contrato, la documentación que justifique la causa temporal —como una matrícula, un contrato de trabajo desplazado o una cita médica— y las comunicaciones entre las partes.
No necesariamente. La fecha del contrato, su finalidad, las cláusulas pactadas y las disposiciones transitorias determinan qué reglas se aplican en cada caso.
Debe consultar la declaración oficial de la comunidad autónoma y los sistemas estatales o autonómicos de información sobre vivienda. La situación puede variar según el municipio y el periodo de vigencia de la declaración.
Conviene revisar el contrato, comprobar qué índice corresponde, respetar los límites vigentes y comunicar por escrito la actualización con el detalle del cálculo.
El contenido íntegro está disponible en el Boletín Oficial del Estado. Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.
El Real Decreto-ley 29/2026 refuerza la protección de los inquilinos, somete los alquileres temporales y por habitaciones a mayores controles, amplía la suspensión de determinados desahucios e impulsa la vivienda asequible y el parque público. Al mismo tiempo, incorpora obligaciones y posibles compensaciones para propietarios.
Antes de tomar decisiones, conviene comprobar la situación concreta del contrato y seguir la tramitación parlamentaria de la norma. La convalidación, el desarrollo reglamentario y la interpretación de los tribunales serán claves para conocer su alcance definitivo.
