Cómo hacer obras en casa sin molestar a los vecinos
Hacer ruido con unas obras es inevitable, pero eso no significa que no haya regulaciones que debamos seguir.
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Todo lo que querías saber sobre la nuda propiedad y el usufructo
Te contamos los derechos y deberes que tienen propietarios y usufructuarios de una vivienda.
José María Guamis | 08.11.2022
¿Qué es la nuda propiedad?
Es el derecho que se tiene sobre un bien del cual es propietario, pero con la limitación de no tener su posesión y disfrute, que serán derechos de un tercero llamado usufructuario. Un ejemplo sería tener una vivienda en propiedad, pero en la que reside legalmente un familiar usufructuario. Para las personas de avanzada edad una opción es transmitir la propiedad de su casa y a la vez mantener el derecho de su uso y disfrute mientras vivan, de esta manera, obtienen liquidez, pero también el beneficio de seguir habitando sus viviendas.
- El propietario tiene derecho a vender, pero debe respetar el derecho del usufructuario. Puede hacerlo en pago único, renta, renta temporal o renta vitalicia.
- Puede constituir una hipoteca sobre su derecho de nuda propiedad. Las condiciones del préstamo no afectan al usufructuario, es decir, no haría falta contar con el usufructuario para este trámite. Es el banco el que decide si acepta esa nuda propiedad con usufructo.
- El propietario podrá transferir sus bienes, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario. Es decir, se podrán hacer obras y reformas en el bien, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario.
- Una vez finalizado el usufructo este se le devolverá al propietario, excepto el derecho de retención sobre los desembolsos que haya hecho.
- Respetar el derecho del usufructuario: el nudo propietario no podrá en ningún caso llevar a cabo alteraciones en el bien que perjudiquen al usufructuario.
- Hacerse cargo del pago de impuestos y tributos: el nudo propietario es el encargado del pago de todos los impuestos sobre el bien usufructuado. Existe una excepción a esta norma general: el IBI, que tendrá que pagarlo la persona que disfruta de la casa.
- Hacerse cargo de reparaciones extraordinarias.
- Hacerse cargo de los gastos de comunidad: el nudo propietario es el responsable de abonar los gastos de comunidad, y no la persona que disponga del usufructo, aunque es posible que nudo propietario y usufructuario lleguen a un acuerdo para que sea el usufructuario quien se haga cargo de las cuotas. Eso sí, frente a la Comunidad de Propietarios el responsable es el nudo propietario.
- Hacerse cargo de la hipoteca: en caso de que al constituirse el usufructo del bien este se encuentra hipotecado, será obligación del nudo propietario afrontar el pago de las cuotas correspondientes.
- El usufructuario podrá disfrutar del inmueble tanto como se prolongue su derecho. Asimismo, podrá alquilarla o vender el usufructo a una tercera persona.
- El usufructuario podrá hacer las mejoras útiles o de recreo que desee, con tal que no altere su forma o su sustancia.
- El usufructuario podrá compensar los desperfectos con las mejoras que hubiese hecho.
- Cuidar las cosas dadas en usufructo y responder de los daños caso de cederlo a terceros.
- Hacerse cargo de reparaciones ordinarias.
- Advertir al propietario de las reparaciones extraordinarias.
- Pagar gastos ordinarios, como los suministros.
- Pagar el IBI.
- Por muerte del usufructuario.
- Por expirar el plazo por el que se constituyó o cumplirse la condición indicada en el contrato.
- Si el usufructuario y el propietario acaban siendo la misma persona después de, por ejemplo, una venta.
- Por la renuncia del usufructuario.
- Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo (demolición de una vivienda, por ejemplo).
- El usufructo no se extingue por mal uso, pero si perjudicase considerable perjuicio al propietario se podría pedir recuperar la propiedad.
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