Los 7 cambios clave en la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)

Ampliación del plazo de duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se amplía también la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas, solamente en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo. Si la parte arrendadora es una persona jurídica serán siete años de duración mínima y tres de prórroga. Si no se quiere prorrogar, el propietario deberá notificarlo con 4 meses de antelación y el inquilino con 2 meses.

Si el propietario, por necesidad, solicita recuperar la vivienda y no la ocupa en 3 meses, el inquilino podrá pedir volver o que se le pague una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir.

El nuevo propietario reemplazará al anterior durante la vigencia del contrato (5 o 7 años según sea el arrendador persona física o jurídica). Si el contrato estaba pactado por más tiempo, se le dará al arrendatario una indemnización de 1 mes de renta por esos años que no disfrutará.

El límite que se permite la actualización de la renta dentro de periodo de contrato es del Índice de Precios al Consumo (IPC).

Se permite acuerdo entre propiedad y arrendatario antes de finalizar el contrato, sin tener que hacer nuevo contrato para realizar obras e incrementar renta. Se mantiene, asimismo, que las obras de mejora realizadas al finalizar el plazo legal de 5 o 7 años, en caso de persona jurídica, dan posibilidad de incrementar la renta hasta un 20% de la que se pagaba hasta ese momento, repercutiendo el valor de la reforma descontándose las subvenciones percibidas.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador cuando éste sea una persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

Las garantías adicionales a la fianza serán de un máximo de dos mensualidades de la renta. La fianza sigue limitada a un mes en el caso de viviendas y a dos si el uso es distinto a vivienda (para locales, trasteros…).

Esta limitación permite que la capacidad económica del inquilino sea más favorable para su acceso a una vivienda, aunque al propietario se le resten garantías para cubrir el impago de las rentas o los daños que se puedan ocasionar a la vivienda. En relación a este punto, la existencia de seguros que cubran dichos impagos da más seguridad al propietario en cuanto a sentirse respaldado por una compañía solvente, que le gestione y le cubra la reclamación de estos.